商鋪升級(jí)：少規(guī)劃必然風(fēng)險(xiǎn)大
由于消費(fèi)升級(jí)，消費(fèi)者迫切需要更多的品牌項(xiàng)目出現(xiàn)，而目前多數(shù)國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目參差不齊，并不能滿足消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的需求。內(nèi)外因素的集合，導(dǎo)致當(dāng)前商鋪投資和商鋪經(jīng)營(yíng)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)慶節(jié)后，張小姐在北京通州一個(gè)小區(qū)里開(kāi)的美容店就關(guān)張了。張小姐坦言，當(dāng)初自己并沒(méi)有考察清楚附近的情況就貿(mào)然開(kāi)業(yè)了，剛開(kāi)始生意還過(guò)的去，但是一年中周?chē)懤m(xù)開(kāi)張了五六家美容美發(fā)店，最近連“審美”都到附近扎堆了，而自己的個(gè)體美容店的生意也在這一年中急轉(zhuǎn)直下，不得已只得轉(zhuǎn)讓。
“通州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的特征典型地反映了郊區(qū)城市在城市化進(jìn)程中面臨的：城與市、商與業(yè)、形態(tài)與業(yè)態(tài)、供給與需求等之間的矛盾。”資深地產(chǎn)專(zhuān)家、紅石行顧問(wèn)副總經(jīng)理潘好龍總結(jié)道。
落后的商業(yè)規(guī)劃無(wú)法滿足消費(fèi)升級(jí)
隨著許多城市商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)多年的高速發(fā)展，商鋪已經(jīng)呈現(xiàn)出飽和的狀態(tài)，而在一座城市中，一般只有1/4的商鋪是賺錢(qián)的，1/2持平，另外1/4是賠錢(qián)的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的趨利性，決定他們很難在短期內(nèi)對(duì)商鋪進(jìn)行整體規(guī)劃，因此，我們看到在城市的一條大街上往往有很多相同類(lèi)型的餐飲、美容院、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)扎堆，彼此惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終誰(shuí)都很難獲得成功；另一方面，由于消費(fèi)升級(jí)，消費(fèi)者迫切需要更多的品牌項(xiàng)目出現(xiàn)，而目前多數(shù)國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目參差不齊，并不能滿足消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的需求。內(nèi)外因素的集合，導(dǎo)致當(dāng)前商鋪投資和商鋪經(jīng)營(yíng)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
“在中國(guó)的很多城市，隨著商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)多年的高速發(fā)展，商鋪已經(jīng)呈現(xiàn)出飽和的狀態(tài)，而在一個(gè)城市中，一般只有1/4的商鋪是賺錢(qián)的，1/2持平，另外1/4是賠錢(qián)的。”專(zhuān)門(mén)做過(guò)這方面調(diào)研的北京凱爾文德投資咨詢(xún)公司總裁劉毅介紹。
潘好龍的觀點(diǎn)也基本印證了上述看法。和成熟的商圈相比，處于城市化過(guò)程中的郊區(qū)城市，其商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃往往帶有急功近利的色彩，難以真正滿足市場(chǎng)對(duì)商鋪的需求。以通州地產(chǎn)為例，隨著30多萬(wàn)城市白領(lǐng)的入住，通州區(qū)已經(jīng)成為外來(lái)高素質(zhì)人口最集中的郊區(qū)城市，因此，通州的商業(yè)面臨著消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的巨大商機(jī)，而這也給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。然而由于商業(yè)規(guī)劃缺乏前瞻性，產(chǎn)品與市場(chǎng)需求不對(duì)位，這使得通州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展滯后于當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求，出現(xiàn)了嚴(yán)重的脫節(jié)現(xiàn)象。
事實(shí)上，通州的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模總體上并不小，數(shù)量也很多，但由于缺乏前瞻性的規(guī)劃，成規(guī)模上檔次的商鋪很少，這導(dǎo)致了很多大型知名的商業(yè)項(xiàng)目在通州找不到合適的商鋪。而多數(shù)小區(qū)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的零零散散的商鋪則很難成氣候，很多商鋪不是空置就是轉(zhuǎn)手率高。
雖然目前已經(jīng)有家樂(lè)福、易初蓮花、聯(lián)華超市、萬(wàn)客隆等大型商超進(jìn)駐通州，但大型百貨還只有中等規(guī)模的貴友大廈進(jìn)駐通州，通州的商業(yè)檔次還是不能滿足本地區(qū)的消費(fèi)需求，這也導(dǎo)致很多白領(lǐng)寧愿到市區(qū)購(gòu)買(mǎi)自己喜歡的服裝等商品。
“通州是第一個(gè)人口突破百萬(wàn)，也是第一個(gè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破百億元的新城。2007年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額102.83億元，比上年增長(zhǎng)17.9%，增速創(chuàng)下近10年來(lái)最高。”潘好龍強(qiáng)調(diào)，因此，在巨大的潛在消費(fèi)需求的帶動(dòng)下，通州的商業(yè)地產(chǎn)前景比較看好，關(guān)鍵是怎么樣規(guī)劃。
超前規(guī)劃 別在乎眼前利益
為了提升整個(gè)商圈的商業(yè)氛圍，開(kāi)發(fā)商提出特色整合的理念，優(yōu)先引進(jìn)服務(wù)業(yè)態(tài)的配套項(xiàng)目，例如銀行和保險(xiǎn)公司。從打造商業(yè)商務(wù)綜合體的角度考慮，引進(jìn)銀行、保險(xiǎn)公司這些綜合商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，會(huì)大大提升商圈的綜合服務(wù)水平，提升商務(wù)便利性。
2006年家樂(lè)福的全球第1000家店在通州的瑞都國(guó)際中心開(kāi)業(yè)，家樂(lè)福租賃的是購(gòu)物中心的二層和三層，一層為普通商鋪，由另外一家公司宜商嘉和投資公司運(yùn)作招商。但是經(jīng)過(guò)半年的運(yùn)作，一層的底商卻紛紛倒閉和歇業(yè)，只剩下麥當(dāng)勞和幾家國(guó)際體育品牌專(zhuān)賣(mài)店依然生意興隆。這家公司的一位不愿透露姓名的招商經(jīng)理向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，由于當(dāng)時(shí)倉(cāng)促要趕著和家樂(lè)福一同開(kāi)業(yè)，再加上對(duì)通州的消費(fèi)能力缺乏信心，因此，初期倉(cāng)促引進(jìn)了一批缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目入駐，而這些項(xiàng)目確實(shí)在入住瑞都購(gòu)物中心后，沒(méi)有得到消費(fèi)者的青睞，生意冷清，最后不得不陸續(xù)關(guān)張。
這家公司的高層也意識(shí)到他們低估了通州的消費(fèi)能力，在進(jìn)行二次改造的過(guò)程中，重新進(jìn)行招商，引進(jìn)了一批高質(zhì)量的品牌，例如屈臣氏超市、佐丹奴、堡獅龍、ONLY、VERYMODA、JACK&JONES、PUMA、李寧、KAPPA、Convers等主流品牌，整體品牌得到了比較大的提升。與提升品牌同步的是，人氣也回來(lái)了，現(xiàn)在一層商鋪經(jīng)營(yíng)狀況都比較理想。
從這次商鋪和品牌升級(jí)中，通州商業(yè)地產(chǎn)顯露出的整體低層次開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀，讓北京瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司看到了其中的弊端，就是開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，盲目開(kāi)發(fā)商鋪，又賣(mài)又租，不加規(guī)劃的隨意引進(jìn)項(xiàng)目入駐，最終導(dǎo)致了商鋪之間的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)態(tài)單調(diào)，缺乏精品項(xiàng)目，換手率也較高。“我們?cè)诖蠼稚峡梢钥吹降禺a(chǎn)中介的商鋪一個(gè)挨著一個(gè)的開(kāi)著，在我們的商街上是不允許地產(chǎn)中介進(jìn)駐的，我們寧愿空著。”北京瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常務(wù)副總經(jīng)理盧進(jìn)先表示。
盧進(jìn)先介紹，在商鋪招商方面，瑞都國(guó)際中心的商業(yè)街和獨(dú)立商鋪采用的是只租不售的策略，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行商圈的規(guī)劃和招商。為了提升整個(gè)商圈的商業(yè)氛圍，開(kāi)發(fā)商提出特色整合的理念，優(yōu)先引進(jìn)服務(wù)業(yè)態(tài)的配套項(xiàng)目，例如銀行和保險(xiǎn)公司。“目前，該商圈內(nèi)已經(jīng)引進(jìn)了工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和北京農(nóng)村商業(yè)銀行，還有光大銀行、中國(guó)銀行和北京銀行也在洽談中。從打造商業(yè)商務(wù)綜合體的角度考慮，引進(jìn)銀行、保險(xiǎn)公司這些綜合商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)大大提升商圈的綜合服務(wù)水平，提升商務(wù)便利性。”盧進(jìn)先說(shuō)。
為了避免業(yè)態(tài)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，瑞都國(guó)際中心對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)劃和引進(jìn)均有比較高的要求，一般來(lái)說(shuō)，同一類(lèi)型的業(yè)態(tài)最多只引進(jìn)兩個(gè)項(xiàng)目，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)；同時(shí)，對(duì)投資者的經(jīng)營(yíng)水平和實(shí)力也有比較苛刻的限制，例如一般不吸引加盟商入駐，沒(méi)有做過(guò)生意的投資者也不考慮；對(duì)于想入駐的項(xiàng)目，一定要實(shí)地考察該項(xiàng)目在其他區(qū)域的經(jīng)營(yíng)情況。
