如何平衡和協(xié)調(diào)產(chǎn)品與營銷？

    老實人做老實事，我們替老實人說句老實話。雖然踏實做產(chǎn)品與營銷噱頭之間并不存在實質(zhì)矛盾，但只作表面文章是不值得信任的。相反，踏實做產(chǎn)品不屑那些營銷噱頭反而是可敬的。當(dāng)然，任何一個項目的成功，都離不開好的產(chǎn)品和成功的營銷推廣，這兩者的關(guān)系如何平衡和協(xié)調(diào)，才能對消費(fèi)者有利、促進(jìn)市場健康發(fā)展，這是我們真正關(guān)心的。

　　焦點(diǎn)一

　　市場好，營銷說什么？

　　最初的房地產(chǎn)推廣很簡單，只是告訴購房者在什么地方賣房子就行了，不少業(yè)內(nèi)人士告訴記者。而嘉進(jìn)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理馬永林看來，營銷解決的是人氣問題，如果市場好到不需要考慮銷售了，那營銷也就沒有意義了。曾經(jīng)擔(dān)任成都某大型住宅物業(yè)銷售經(jīng)理的鄧平俊同樣表示，幾年前，開發(fā)商想的如何制造現(xiàn)場的銷售氛圍，讓購房者盡快地下單，推廣手法也非常簡單。有業(yè)內(nèi)人士表示，市場行情好的時候，營銷就是個技術(shù)活，能寫字、會說話、會操作電腦，就可以滿足工作要求。但隨著市場的調(diào)整、購房者逐漸理性和專業(yè)，營銷變得愈發(fā)重要，過程亦趨向艱難。來自梅花網(wǎng)的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：自2003年-2007年，每個項目的報紙廣告見報率為5.3次，而這一數(shù)據(jù)在2007年以后上升到6.7。市場好的時候做營銷就是信息的傳遞，反而顯示不出開發(fā)商的功底，這一觀點(diǎn)被許多人認(rèn)同。

    焦點(diǎn)二

　　產(chǎn)品好，營銷怎么玩？

　　多年的資深操盤手楊明真告訴記者，營銷不能改變產(chǎn)品，但可以賦予產(chǎn)品在物質(zhì)意義之外的價值。那些踏踏實實做產(chǎn)品的開發(fā)商，在營銷上注重平鋪直敘的表達(dá)方式，不玩花樣和噱頭，一樣能起到好效果。但睿智地產(chǎn)營銷顧問機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)崔新華看來，這樣的營銷方式已經(jīng)不能適應(yīng)市場環(huán)境了。他告訴記者，酒香不怕巷子深的年代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在做營銷就需要創(chuàng)意，要讓消費(fèi)者在第一眼就開始注意你，第二眼就開始關(guān)心你，最后愛上你。但在接受記者采訪的多數(shù)開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士看來，產(chǎn)品不管在什么市場行情下都是第一位的，營銷只是個渠道，最終導(dǎo)向的是產(chǎn)品本身，好產(chǎn)品之需要把信息傳遞出去就夠了，這是產(chǎn)品紙上的硬道理。

　　焦點(diǎn)三

　　產(chǎn)品差，營銷玩噱頭？

　　在去年市場地位調(diào)整的時候，購房者受制于各方因素的影響呈現(xiàn)觀望狀態(tài)，樓市甚至出現(xiàn)營銷無用論的觀點(diǎn)，但賣的好的依然是在產(chǎn)品品質(zhì)上堅挺的開發(fā)商。而此時玩概念和噱頭的開發(fā)商相反引起了購房者的方案，參加過晚報購房直通車的王建民曾對記者表示：現(xiàn)在玩忽悠的地產(chǎn)公司多得很，明明是條小溪，就說是湖居生活；明明三環(huán)之外的荒郊，硬說是城市繁華中心。富臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃總監(jiān)廖家萌一語中的，房子最終是要交付給購房者使用的，他們的標(biāo)準(zhǔn)才是真實的判斷尺度。宣傳再好噱頭再多，如果產(chǎn)品不好，一樣是要鬧矛盾的，只有提供更好的產(chǎn)品才能實現(xiàn)企業(yè)的長盛不衰。

　　思進(jìn)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理文化勇表示，玩概念和噱頭的時代已經(jīng)過去了，只有專注產(chǎn)品才是開發(fā)商的生存長久之道，所以晚報的替老實人說老實話也許能夠給開發(fā)商提一個醒。老實做人，踏實做事

　　產(chǎn)品至上

　　產(chǎn)品就是最好的廣告載體

　　成都萬科策劃經(jīng)理譚朝

　　地產(chǎn)營銷上，有人說萬科的廣告一直不是很出彩，比較拘謹(jǐn)，比較刻板。實際上，這是萬科企業(yè)價值觀和企業(yè)理念的體現(xiàn)。我們一直堅持以滿足客戶需求為中心，消費(fèi)者看到的和宣傳實際呈現(xiàn)的產(chǎn)品是一致的。比如說，我們的沙盤比例，外立面的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括周邊環(huán)境對業(yè)主產(chǎn)生的影響，都會公示。也就是說，購房者現(xiàn)在看到的和未來居住的，是一致的。

　　萬科的營銷手冊，廣告內(nèi)容都需要不同部門簽字確認(rèn)，設(shè)計，工程，物管都要核實，都要擔(dān)負(fù)責(zé)任。要么不承諾，要承諾就會實現(xiàn)。同時，消費(fèi)者是理性的，是有判斷能力，他們知道自己需要什么，也知道營銷與實際生活的關(guān)系。所以說，產(chǎn)品是最好的廣告載體，營銷解決的是信息告知和吸引注意力的問題。