風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在:2012:服裝零售業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢
編者按：2011年，大環(huán)境的變化對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。從運(yùn)營角度來講，優(yōu)秀的購物中心績效增長非常明顯，對(duì)城市商圈的貢獻(xiàn)顯著提升。從開發(fā)層面來看，各種資本轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也使這一領(lǐng)域呈現(xiàn)白熱化競爭。
剛剛進(jìn)入2012年，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)依然有增無減，很多購物中心新地標(biāo)也紛紛拔地而起。近日，在“2012商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢”論壇上，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利和深圳平安商用置業(yè)總經(jīng)理?xiàng)罹从瘛⒏笨偨?jīng)理石盛發(fā)，一同探討了2012年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新趨勢。
主持人：王怡潔
對(duì)話嘉賓：中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任 郭增利
深圳平安商用置業(yè)有限公司總經(jīng)理 楊敬玉
深圳平安商用置業(yè)有限公司副總經(jīng)理 石盛發(fā)
各路資本紛紛進(jìn)入 零售商減緩開店步伐
記者：2011年住宅地產(chǎn)因受到限購政策影響而放慢了發(fā)展步伐，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形勢則非常好。2012年，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將會(huì)呈現(xiàn)什么新現(xiàn)象？
郭增利：從去年的發(fā)展形勢來看，今年中國零售地產(chǎn)的金融意識(shí)在逐漸強(qiáng)化，這是一個(gè)好現(xiàn)象，也算是在特定發(fā)展階段出現(xiàn)的獨(dú)特模式。同時(shí)，也意味著各路資本都在搶進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是零售地產(chǎn)。
從大環(huán)境來看，限購令直接導(dǎo)致了住宅地產(chǎn)商的目標(biāo)轉(zhuǎn)移，他們認(rèn)為自身在住宅領(lǐng)域施展本領(lǐng)的空間被擠壓，便進(jìn)入到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。另外，很多金融機(jī)構(gòu)在開發(fā)商特別需要資金去解救時(shí)，也用這樣的機(jī)會(huì)進(jìn)入到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而零售商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)則顯得很被動(dòng)，是因?yàn)樗麄兏闶鄯康禺a(chǎn)開發(fā)商在合作過程中，遇到了租金上的巨大瓶頸（租金上漲），所以零售集團(tuán)未必愿意進(jìn)入到地產(chǎn)開發(fā)中來。由于零售地產(chǎn)開發(fā)商的不專業(yè)，在一定程度上反而擠壓了零售商的收益?！ ?/font>
記者：您剛剛提到了零售商被迫進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，您怎么看待這一現(xiàn)象？對(duì)整個(gè)市場環(huán)境來說，有哪些影響？
郭增利：從我們對(duì)2011年整體的形勢判斷，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象，就是零售商開店的步伐會(huì)明顯減緩，這種現(xiàn)象在今年上半年會(huì)有明顯體現(xiàn)。
從整個(gè)行業(yè)發(fā)展背景來看，2012年開發(fā)商的招商形式可能會(huì)比較嚴(yán)峻。因?yàn)殡p方是合作的關(guān)系，零售商在利益被擠壓、成本被提升的大環(huán)境下，會(huì)對(duì)購物中心商業(yè)地產(chǎn)的招商產(chǎn)生影響。在這種情況下，零售商會(huì)追求更加安全的開店策略。接下來就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)我們不太愿意看到的情況，就是開工面積很大，開業(yè)面積并不一定大。
近日，在我們發(fā)布的2012年到2013年的報(bào)告中，第一次用了另外一種方法理解開業(yè)數(shù)量，就是按照開工面積的60%（假設(shè)數(shù)量）來計(jì)算。為什么要用這樣一種相對(duì)讓大家緊張的心態(tài)看待市場，就是因?yàn)榱闶凵涕_店的數(shù)量在2012年正逐漸減緩。
記者：我們這幾年在北京也看到了很多購物中心收購并購的案例，請您講一下資本市場對(duì)購物中心的進(jìn)入是什么樣的考量？
楊敬玉：現(xiàn)在如果說各類資本市場進(jìn)入，不如說各種行業(yè)背景的企業(yè)都在進(jìn)入購物中心產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楝F(xiàn)在還沒有達(dá)到資本進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)力的程度。
資本進(jìn)入一定有他自己的方式，而不是企業(yè)直接投資的方式。當(dāng)資本進(jìn)入時(shí)，其所有金融產(chǎn)品都已是經(jīng)過設(shè)計(jì)的，沒有任何漏洞。也就是說并購的購物中心已經(jīng)是規(guī)劃得非常好，并符合他未來經(jīng)營產(chǎn)品的收益率。而且，購物中心的老板要給投資者許諾，保證這是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。實(shí)際上，現(xiàn)在買賣購物中心還很不成熟。目前還沒有看到資本并購的典型案例，大多數(shù)并購只是不同行業(yè)背景的企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品買賣。
石盛發(fā)：購物中心的價(jià)值是一個(gè)完整產(chǎn)業(yè)鏈的體現(xiàn)。通過開發(fā)、投資、兼并收購、營運(yùn)后，最后環(huán)節(jié)一定是資本運(yùn)作，并不是購物中心開發(fā)了就完事了。我們在營運(yùn)階段，只是提升營運(yùn)價(jià)值，在下一環(huán)節(jié)，一定是通過資本運(yùn)作提升資本價(jià)值。
發(fā)展進(jìn)入快車道 理性開發(fā)最重要
記者：縱觀2011年整個(gè)行業(yè)，您對(duì)2012年購物中心的發(fā)展在哪些方面有所期待？
石盛發(fā)：2011年，很多傳統(tǒng)的零售商，包括百貨、超市也在陸續(xù)進(jìn)入購物中心行業(yè)。還有一些購物中心的業(yè)主比較復(fù)雜，很多和住宅、零售無關(guān)的企業(yè)也在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，所以國內(nèi)購物中心行業(yè)是在一個(gè)比較復(fù)雜的狀態(tài)下運(yùn)作。
從2012年開始，國內(nèi)購物中心進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。從2002年到現(xiàn)在整整十年，很多以前開業(yè)的購物中心在陸續(xù)做調(diào)整。一是由于市場變化，二是因?yàn)樵缙陂_發(fā)的購物中心在認(rèn)識(shí)方面還不夠全面。此外，2011年、2012年已開業(yè)的購物中心也在謀求一種突圍和良性發(fā)展。我更期待這些購物中心在效益方面有大的突破，能找準(zhǔn)自己的變革道路。
記者：在您看來，什么樣的購物中心才能稱得上優(yōu)秀的購物中心？
郭增利：在國內(nèi)，好的購物中心坪效標(biāo)能達(dá)到6萬元左右?，F(xiàn)在國內(nèi)共有2795家購物中心，經(jīng)過分析，有200個(gè)可以稱得上優(yōu)秀的購物中心，還不到總數(shù)的10%，這個(gè)比例是偏低的。所以通過專業(yè)運(yùn)作把中國購物中心的綜合質(zhì)量提升上來是現(xiàn)階段的目標(biāo)。
除了數(shù)字上的標(biāo)準(zhǔn)外，我認(rèn)為能夠成功進(jìn)入這個(gè)市場、又能成功退出這個(gè)市場的項(xiàng)目就是好項(xiàng)目，這也是購物中心金融法則。你選擇一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，用很專業(yè)的方法把一個(gè)項(xiàng)目投入到市場中并被消費(fèi)者、社會(huì)和市場接受，這已是成功的第一步。反過來，假定這個(gè)項(xiàng)目能夠最終體現(xiàn)它的經(jīng)營價(jià)值，那么金融機(jī)構(gòu)也會(huì)愿意買你的項(xiàng)目。等這時(shí)再來看這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可以說它是成功的?！ ?/font>
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