租金看漲不堪重負(fù) 自有物業(yè)或成百貨店出路

　　租金的持續(xù)升高，直接影響著百貨店的生存狀態(tài)。曾經(jīng)進(jìn)行過大規(guī)模擴(kuò)張的大型賣場今年大多面臨物業(yè)租約到期的問題，但面對漲勢洶洶的租金，一些大城市現(xiàn)在正在出現(xiàn)零售企業(yè)退出中心區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的跡象。與此同時(shí)，由于高額租金，零售業(yè)以往以輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的優(yōu)勢喪失。在這種壓力之下，不少企業(yè)加速擴(kuò)大自持物業(yè)比例的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以應(yīng)對目前租金上漲壓力。

　　高租金“逼退”零售賣場

　　租金漲勢洶洶，京城商業(yè)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的生存問題，去年10月，太平洋百貨因無力續(xù)約高額租金而撤出北京。10年前太平洋百貨盈科店以極低的租金進(jìn)入北京百貨市場，而現(xiàn)在的租金確是10年前無法想象的。太平洋百貨內(nèi)部人士就曾表示，10年前業(yè)主開業(yè)以極低的租金招攬?zhí)窖蟀儇浽O(shè)立盈科店，現(xiàn)在普通的商鋪進(jìn)駐啟動資金至少要100萬元，業(yè)主在網(wǎng)上開出的整租太平洋百貨鋪面價(jià)格為每平方米28元/月，按6.5萬平方米的商鋪面積來計(jì)算，一年租金就是2000多萬元。

　　戴德梁行日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年一季度北京整體租金水平達(dá)到歷史最高值。統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2012年一季度，全市購物中心租金保持穩(wěn)中有升，部分核心區(qū)高端項(xiàng)目依舊一鋪難求。報(bào)告中提到，東方廣場依舊保持全市最高租金水平，首層租金范圍保持在每月每平方米2600-3500元（約合日租金86.7-116.7元），而相比較2010年三季度，東方廣場首層租金范圍是每月每平方米550-2400元（約合日租金18.3-80元）。

　　過去幾年，中國GDP的高速增長帶給零售業(yè)的是不斷飄紅的業(yè)績。迅猛發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)市場，也推高了商業(yè)物業(yè)租賃的價(jià)格，顯露出百貨企業(yè)輕資產(chǎn)模式的弊端。商業(yè)地產(chǎn)不受宏觀政策影響，物業(yè)租金價(jià)格不斷上漲，特別是一些核心黃金商圈的物業(yè)租賃成本年均增幅達(dá)到兩位數(shù)。大型商業(yè)的租賃期限一般在10~20年，小型商業(yè)的簽約時(shí)間更短，中國零售市場從2004年放開至今，不少企業(yè)的物業(yè)租賃合同到期或即將到期。不僅如此，新簽項(xiàng)目中，租金門檻更比以往高出許多，而快速擴(kuò)張的眾多門店，則將企業(yè)的租金成本迅速推高。中國百貨商業(yè)協(xié)會副秘書長范艷茹認(rèn)為，百貨業(yè)的租賃時(shí)間一般是10年以上，而回本期大概是3~5年，隨著國內(nèi)商圈變化，業(yè)主大幅提高租金都將使百貨企業(yè)面臨巨大的成本壓力。

　　面對高漲租金，無論是核心商圈內(nèi)的超市大賣場、百貨店還是社區(qū)周邊的小型“夫妻店”，正處于“走還是留”的十字路口，這也將引發(fā)北京商業(yè)格局的重組和變革。

　　從今年起，北京多家商超還將迎來租約到期時(shí)限，而租金的大幅上漲，很可能會引發(fā)承租能力較低業(yè)態(tài)的大規(guī)模關(guān)閉，太平洋百貨的命運(yùn)或?qū)⒃谌袠I(yè)上演。較早進(jìn)入中國市場的某外資零售巨頭，其位于三元橋商圈內(nèi)的大賣場正面臨著租約到期的尷尬，該店從1995年開出至今已有17年，按照一般商超企業(yè)最長租約20年計(jì)算，該店租期僅余3年。IBMG國際商業(yè)管理集團(tuán)公司董事長李生認(rèn)為，今后幾年，京城核心商圈的零售賣場將迎來“關(guān)閉潮”或者“外遷潮”。將核心地區(qū)的低端業(yè)態(tài)“清退”后，一些承租能力較高的業(yè)態(tài)模式將大規(guī)模入駐，完成核心商圈的業(yè)態(tài)升級。

　　與各大商圈內(nèi)百貨店苦苦支撐的狀態(tài)截然相反，在北京大興、房山、通州、順義等郊區(qū)商業(yè)發(fā)展速度卻越來越快。下月，位于大興區(qū)的綠地繽紛城即將整體開業(yè)，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的芭蕾雨奧特萊斯也已經(jīng)完工，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于5月開業(yè)。“在國外，大賣場一般都是在郊區(qū)，租金水平較低的位置。這樣的業(yè)態(tài)本身就不應(yīng)該出現(xiàn)在核心商圈內(nèi)。”對此，北京昭邑零售商業(yè)咨詢首席分析師劉暉認(rèn)為，超市大賣場、小型百貨店業(yè)態(tài)，因承租能力有限，并不適合核心商圈的經(jīng)營環(huán)境，應(yīng)盡量外遷，將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源讓位給承租能力更高的業(yè)態(tài)。

　　加速自有物業(yè)轉(zhuǎn)型

　　在之前的四五年間，由于住宅投資過剩，而商鋪多為自用，商鋪與住宅的價(jià)格一直是倒掛的，其實(shí)這是不合理的現(xiàn)象。”但隨著房產(chǎn)限購令的效果不斷顯現(xiàn)，不少投資客都將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，促使商鋪?zhàn)饨鸾鼛讉€月來有所上漲。而一直作為投資洼地的商鋪，則在慢慢追趕住宅項(xiàng)目、商住項(xiàng)目的租金水平。

　　除了投資需求增加外，供給的穩(wěn)中有減也加劇了商鋪供需風(fēng)向的扭轉(zhuǎn)。此前，寫字樓、底商幾乎都是“自用”，很少有人會用它去投資，因此它們在一個綜合項(xiàng)目中往往是配角。在前幾年住宅項(xiàng)目投資熱的時(shí)候，許多項(xiàng)目都將配套商業(yè)、寫字樓的規(guī)劃面積下調(diào)，以獲得更高的投資回報(bào)。因此寫字樓和住宅樓底商的供給量有所減少，這也使得商業(yè)地產(chǎn)的供需更加趨于平等。”

　　《2012中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》中指出，商業(yè)地產(chǎn)在未來5年內(nèi)仍將處于高速發(fā)展期，租金價(jià)格將持續(xù)上漲。因此，高租金帶來的問題將持續(xù)困擾零售企業(yè)。然而，在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士眼中，雖然商業(yè)地產(chǎn)租金水平比2008年、2009年的低谷期平均漲幅達(dá)到30%-40%，但這其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)租金水平在行業(yè)內(nèi)回歸平衡位置的體現(xiàn)。

　　租賃價(jià)格水漲船高，許多靠商業(yè)物業(yè)租賃為主的企業(yè)利潤率逐步上漲，但這卻導(dǎo)致零售業(yè)以往以輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的優(yōu)勢喪失。在這種壓力之下，不少企業(yè)加速擴(kuò)大自持物業(yè)比例的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　2011年，向來重視輕資產(chǎn)運(yùn)營的天虹百貨開始在自持物業(yè)上發(fā)力，除了新開7家自營店、1家加盟店外，其在門店擴(kuò)張上最突出的表現(xiàn)是，先后在福建廈門和江西南昌購買了兩處物業(yè)用于開設(shè)門店。運(yùn)作此項(xiàng)目的正是該公司旗下的專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營子公司。其公司戰(zhàn)略中明確指出，要借此推進(jìn)公司拿地自建、合作開發(fā)、購置物業(yè)、并購?fù)瑯I(yè)企業(yè)等拓展模式。

　　正在如此轉(zhuǎn)型的并非天虹百貨一家。目前自持物業(yè)比例還不到20%的廣百集團(tuán)董事長荀振英也曾多次公開表示，未來將加大自持物業(yè)的比重。茂業(yè)國際方面透露，截至去年年底，集團(tuán)自有物業(yè)建筑面積占比為63.5%，租賃關(guān)聯(lián)方比例為27.3%，租賃獨(dú)立第三方比例為9.1%。而過去幾年，公司租金物業(yè)成本也呈逐年下滑趨勢。

　　這改變的不僅是商業(yè)格局，還有零售企業(yè)的運(yùn)營模式。零售商的定義會越來越模糊，由于購物中心開發(fā)商與百貨、超市合作意愿下降，零售商自己拿地將成為行業(yè)趨勢。自有物業(yè)、不受制于地產(chǎn)商將成為百貨零售店的一大優(yōu)勢。百貨購物中心化、購物中心百貨化，其實(shí)二者是可以相互融合的，商家的運(yùn)營方式將呈現(xiàn)多元化的趨勢。

　　在商業(yè)地產(chǎn)投資持續(xù)走高的背景下，百貨店的長租期成為其飽受詬病的關(guān)鍵點(diǎn)。因此不少百貨店現(xiàn)在開始主動地自有物業(yè)，不再過度依賴購物中心和商業(yè)綜合體。