服裝專業(yè)市場項目大忌：“只生不養(yǎng)”
真正要想讓一個服裝專業(yè)市場走上良性發(fā)展的未來之路，投資商或者地產商的態(tài)度和能力將起到十分關鍵的作用。商業(yè)地產從來都不僅是一伙人借了一筆錢，拿到一塊地，然后在那里建造一個大的建筑物，并且用租戶把它全部填滿就可以了。一個服裝專業(yè)市場的的開發(fā)，取決于誰更懂得商業(yè)、誰更懂得市場想要什么，更要知道這個市場背后所依托的是什么。
當房地產項目在國內開始屢屢受挫的時候，商業(yè)地產項目卻正在如火如荼中攻城略地，成為地產圈最熱的轉型方向，近幾年，不斷有以服裝專業(yè)市場為核心項目的商業(yè)地產上馬開建、招商，但是服裝專業(yè)市場作為商業(yè)地產項目中比較特殊的一類，項目能否成功卻并不像很多人想象得那么簡單。
在操作商業(yè)地產項目時，很多開發(fā)商都把套現放在了首位，急于收回資金用來還銀行的貸款和各種工程款，所以這些開發(fā)商只是把項目一賣了之。然而從過程上看，住宅地產銷售后就進入了終端，而商業(yè)地產的銷售只是經營的開始，此后的招商、開業(yè)和經營管理才是工作的重頭。
專業(yè)市場項目切不可“一賣了之”
在商業(yè)地產一片熱火朝天之時，有專業(yè)人士告誡開發(fā)商，要慎入商業(yè)地產領域：現在是千軍萬馬搞商業(yè)地產，但是商業(yè)地產和住宅地產不一樣，總體上還是供大于求，是一個競爭非常激烈的市場。而這個激烈競爭的背后，其實反映出來的還是資金的難題。在資金問題的壓力下，很多國內以服裝專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產項目中頻頻出現“一賣了之”現象也就不奇怪了。
針對服裝專業(yè)市場中存在的“只賣不管、只生不養(yǎng)”的現象，鄭州錦榮商貿城、錦榮國際輕紡城、曲梁國際錦榮城總經理王建勛在接受《服裝時報》筆者采訪的時提出了自己的看法：“從開發(fā)商角度講，項目建成并順利銷售實現回款是投資盈利的關鍵，如果當地的購買力較強，通過大量的包裝宣傳可實現項目銷售盈利。但以短期盈利為目的的商業(yè)地產項目往往后期在管理上投入會比較小，加上‘養(yǎng)商’的時間會比較長，在項目經營方面可能就會出現亂招商、亂經營的現象。從經營者的角度講，購買或者租賃是滿足經營場所的條件，經營者看重的是項目的整體規(guī)劃和經營定位是否和項目所處的地點周邊環(huán)境相符。如果判斷不準確、盲目跟風或者短期投機的比例較大，項目經營也必然會出現問題。”
而在廣州紅棉國際時裝城總經理卜曉強來看，以服裝專業(yè)市場為代表的的專業(yè)市場建設目前還正處于做蛋糕階段，許多新興的專業(yè)市場在建設過程中過于強調短期利益，使得專業(yè)市場涌現出了許多惡性競爭現象，投資商只是一味地以分蛋糕、搶蛋糕為目的，而不是在做蛋糕，這勢必造成專業(yè)市場項目的無序競爭。“服裝專業(yè)市場的經營者要先做好蛋糕，做大蛋糕，市場之間也應該以此為核心開展聯(lián)動合作，整體提高區(qū)域內專業(yè)市場品牌的影響力和競爭力。”卜曉強說。
同時卜曉強也呼吁相關部門制定一些綱領性文件來規(guī)范、引導并實現專業(yè)市場的升級轉型，著力規(guī)范整個專業(yè)市場的秩序，實現從無序到有序的跨越，提高行業(yè)的整體準入門檻，從而在根本上杜絕服裝專業(yè)市場項目中屢屢出現的“只賣不管、只生不養(yǎng)”的現象。
規(guī)劃與調研是立項之本
事實上，現在向商業(yè)地產轉型的千軍萬馬，的確都面臨著如何“養(yǎng)商”等這些經營層面的難題和挑戰(zhàn)?，F在的局面是商業(yè)地產項目多，而商業(yè)資源少，多數的商業(yè)地產項目都面臨著招商難的問題。某地產商告訴《服裝時報》筆者，現在招商難度越來越大，一些商戶在談判時不僅要求第一年租金全免，3年內租金優(yōu)惠，還要送裝修才肯進駐。
中國房產信息集團研究中心的一份研究報告則稱，商業(yè)地產看起來很誘人，但在誘人的背后存在著定位難、占資金、周期長、人才短缺、運營困難等諸多挑戰(zhàn)。對于地產企業(yè)而言，商業(yè)地產仍需理性選擇，慎重進入。
“一般來講，在一個項目落地之前就要對這個項目做經營規(guī)劃，而經營定位的依據就需要建立在市場調研的基礎之上，市場調研是否全面、準確、科學往往決定著項目能否在投入使用后順利營業(yè)。”王建勛說，“所以，市場調研是項目建立前期的關鍵。一些項目在建成以后還頻頻對經營規(guī)劃進行調整或者對業(yè)態(tài)進行調整，往往是因為調研不準確，或者是對市場變化及政策法規(guī)沒有深入研究造成的。以錦榮商貿城為例，錦榮商貿城自立項之初就確定了自己的經營定位，即打造中原地區(qū)專業(yè)服裝批發(fā)市場，大力扶持河南本地服裝加工業(yè)，準確的市場定位成就了今天錦榮商貿城的一片繁榮。”
而在一直都在關注廣州服裝專業(yè)市場發(fā)展變化的卜曉強看來，作為一個完善的、具有良好發(fā)展?jié)摿Φ姆b專業(yè)市場應該具備以下幾點：在市場選址方面，需要選擇適合專業(yè)市場的發(fā)展的區(qū)域，所選地理位置需具備擁有一定的消費群體支撐和產業(yè)支撐；在經營項目方面，本區(qū)域的市場之間應注意差異化經營，要避免同質化競爭帶來的消極影響；在招商方面，市場場內經營商戶必須具有競爭優(yōu)勢和品牌支撐力度，市場在招商方面要有一定的準入門檻，不能為了填滿市場盲目招商，以至于最后市場內商家魚龍混雜；在市場管理方面，優(yōu)秀的管理服務團隊和經營理念是維系市場長期健康發(fā)展的有力保障。
“在中國，從來不缺大型的服裝專業(yè)市場，而服裝專業(yè)市場不僅僅為商戶提供批發(fā)場地,重要的是要幫助商戶提升盈利能力,幫助商家拓展紡織服裝專業(yè)市場供應鏈。但是作為一個服裝專業(yè)市場，更應該做到與時俱進，打造自己的核心軟實力。以紅棉為例，多年來紅棉一方面實現了資源整合的最大化，另一方面又將創(chuàng)新的運營規(guī)劃融入經營理念，從而助推了廣州流花商圈的升級改造，為行業(yè)樹立了現代化、國際化的專業(yè)市場標準，成為專業(yè)市場中的標桿。從市場運用的角度來說，這也是保證一個服裝專業(yè)市場在規(guī)劃、調研、建設、招商之后保持持續(xù)發(fā)展動力的另一個重要因素。”卜曉強說。
與卜曉強不謀而合，王建勛的一番話也道出了一個在服裝專業(yè)市場打拼多年的資深人士的切身感受：“對于商業(yè)地產項目而言，準確定位是經營的基礎，從業(yè)態(tài)定位到品類定位，從商戶群體定位到消費者客群定位，從大環(huán)境到小細節(jié)都要考慮。定位不準就會導致人氣不旺，面臨著經營難、招商難的問題。”
服裝專業(yè)市場需強大依托
服裝專業(yè)市場的成功運營除了要有優(yōu)秀的管理團隊運作以外，要想長期發(fā)展就離不開當地的服裝產業(yè)基礎。
在王建勛看來，上世紀80年代末、90年代初，鄭州市依靠河南當地的紡織服裝產業(yè)優(yōu)勢作為依托，逐步發(fā)展服裝批零市場，至今已形成火車站地區(qū)以錦榮商貿城為代表的10余家服裝批發(fā)市場密集的服裝商圈。服裝商圈繁榮需要規(guī)?；募菏桨l(fā)展，自2002年錦榮商貿城投入運營到如今經過十年的發(fā)展，已成為中國中西部地區(qū)占地面積最大、河南著名、全國知名的專業(yè)服裝批發(fā)市場，并成為展示豫派服裝的重要窗口。產業(yè)的依托以及優(yōu)越的地理優(yōu)勢，成就了錦榮商貿城，同時也解決了中小服裝企業(yè)原料采購、生產加工、成品銷售、設計研發(fā)、品牌升級等一系列難題，還彌補了行業(yè)短板，完善了產業(yè)鏈，形成了錦榮特有的全產業(yè)鏈運營模式。
在精于服裝專業(yè)市場管理運作卜曉強來看，產業(yè)的依托只是一個服裝專業(yè)市場的一個方面，區(qū)域特色、相關主管機構的因勢利導也是其中不可或缺的可依托因素。
“比如在廣州、株洲、合肥，這些地方是借助了便利的交通優(yōu)勢，同時，在具備良好專業(yè)市場運營的要素基礎上有政府的強大支撐，有相關主管部門的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一引導，這在無形中提高了服裝專業(yè)市場的準入門檻，讓市場得以有序、健康地發(fā)展。”卜曉強說。
在很多從事服裝專業(yè)市場的人士看來，專業(yè)市場的形成和發(fā)展，關聯(lián)產業(yè)并不是其必要條件，市場首先是商品交易和貨物流通的場所，交通和物流發(fā)達程度才是決定其能否做大做強的關鍵，以廣州、杭州、鄭州為代表的服裝專業(yè)市場是在火車站周邊發(fā)展起來的，株洲也不例外，但株洲還有一條關鍵因素就是市場群有一個統(tǒng)一的管理方來管理，政府通過管委會來協(xié)調各市場之間的問題，營造了一個良好的經濟發(fā)展環(huán)境，避免了各自為政的現象和因此產生的盲目發(fā)展和資源浪費等問題的出現。
毋庸諱言，商業(yè)地產項目的供應量過大，競爭非常激烈，加上商業(yè)功能的重復、業(yè)態(tài)同質化嚴重，是現在很多市場紅火開業(yè)卻經營慘淡的重要原因。市場必須對定位做重新調整，留得住商戶，吸引來客戶。在調整市場過程中，錯位經營、資源互補也是商家最應注重的問題。但從商業(yè)地產項目的角度來講，商家應更多地關注其商業(yè)地產項目價值的發(fā)展。
