紡服專業(yè)市場：商業(yè)地產(chǎn)看似好“誘”人

    專業(yè)市場項(xiàng)目切不可“一賣了之”　　

　　在商業(yè)地產(chǎn)一片熱火朝天之時(shí)，有專業(yè)人士告誡開發(fā)商，要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域：現(xiàn)在是千軍萬馬搞商業(yè)地產(chǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，總體上還是供大于求，是一個(gè)競爭非常激烈的市場。而這個(gè)激烈競爭的背后，其實(shí)反映出來的還是資金的難題。在資金問題的壓力下，很多國內(nèi)以服裝專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中頻頻出現(xiàn)“一賣了之”現(xiàn)象也就不奇怪了。

　　針對服裝專業(yè)市場中存在的“只賣不管、只生不養(yǎng)”的現(xiàn)象，鄭州錦榮商貿(mào)城、錦榮國際輕紡城、曲梁國際錦榮城總經(jīng)理王建勛在接受《服裝時(shí)報(bào)》記者采訪的時(shí)提出了自己的看法：“從開發(fā)商角度講，項(xiàng)目建成并順利銷售實(shí)現(xiàn)回款是投資盈利的關(guān)鍵，如果當(dāng)?shù)氐馁徺I力較強(qiáng)，通過大量的包裝宣傳可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售盈利。但以短期盈利為目的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往后期在管理上投入會比較小，加上‘養(yǎng)商’的時(shí)間會比較長，在項(xiàng)目經(jīng)營方面可能就會出現(xiàn)亂招商、亂經(jīng)營的現(xiàn)象。從經(jīng)營者的角度講，購買或者租賃是滿足經(jīng)營場所的條件，經(jīng)營者看重的是項(xiàng)目的整體規(guī)劃和經(jīng)營定位是否和項(xiàng)目所處的地點(diǎn)周邊環(huán)境相符。如果判斷不準(zhǔn)確、盲目跟風(fēng)或者短期投機(jī)的比例較大，項(xiàng)目經(jīng)營也必然會出現(xiàn)問題。”

　　而在廣州紅棉國際時(shí)裝城總經(jīng)理卜曉強(qiáng)來看，以服裝專業(yè)市場為代表的的專業(yè)市場建設(shè)目前還正處于做蛋糕階段，許多新興的專業(yè)市場在建設(shè)過程中過于強(qiáng)調(diào)短期利益，使得專業(yè)市場涌現(xiàn)出了許多惡性競爭現(xiàn)象，投資商只是一味地以分蛋糕、搶蛋糕為目的，而不是在做蛋糕，這勢必造成專業(yè)市場項(xiàng)目的無序競爭。“服裝專業(yè)市場的經(jīng)營者要先做好蛋糕，做大蛋糕，市場之間也應(yīng)該以此為核心開展聯(lián)動合作，整體提高區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場品牌的影響力和競爭力。”卜曉強(qiáng)說。

　　同時(shí)卜曉強(qiáng)也呼吁相關(guān)部門制定一些綱領(lǐng)性文件來規(guī)范、引導(dǎo)并實(shí)現(xiàn)專業(yè)市場的升級轉(zhuǎn)型，著力規(guī)范整個(gè)專業(yè)市場的秩序，實(shí)現(xiàn)從無序到有序的跨越，提高行業(yè)的整體準(zhǔn)入門檻，從而在根本上杜絕服裝專業(yè)市場項(xiàng)目中屢屢出現(xiàn)的“只賣不管、只生不養(yǎng)”的現(xiàn)象?！　　　?

    規(guī)劃與調(diào)研是立項(xiàng)之本　　

　　事實(shí)上，現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的千軍萬馬，的確都面臨著如何“養(yǎng)商”等這些經(jīng)營層面的難題和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在的局面是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多，而商業(yè)資源少，多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著招商難的問題。某地產(chǎn)商介紹，現(xiàn)在招商難度越來越大，一些商戶在談判時(shí)不僅要求第一年租金全免，3年內(nèi)租金優(yōu)惠，還要送裝修才肯進(jìn)駐。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心的一份研究報(bào)告則稱，商業(yè)地產(chǎn)看起來很誘人，但在誘人的背后存在著定位難、占資金、周期長、人才短缺、運(yùn)營困難等諸多挑戰(zhàn)。對于地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)仍需理性選擇，慎重進(jìn)入。

　　“一般來講，在一個(gè)項(xiàng)目落地之前就要對這個(gè)項(xiàng)目做經(jīng)營規(guī)劃，而經(jīng)營定位的依據(jù)就需要建立在市場調(diào)研的基礎(chǔ)之上，市場調(diào)研是否全面、準(zhǔn)確、科學(xué)往往決定著項(xiàng)目能否在投入使用后順利營業(yè)。” 王建勛說，“所以，市場調(diào)研是項(xiàng)目建立前期的關(guān)鍵。一些項(xiàng)目在建成以后還頻頻對經(jīng)營規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整或者對業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，往往是因?yàn)檎{(diào)研不準(zhǔn)確，或者是對市場變化及政策法規(guī)沒有深入研究造成的。以錦榮商貿(mào)城為例，錦榮商貿(mào)城自立項(xiàng)之初就確定了自己的經(jīng)營定位，即打造中原地區(qū)專業(yè)服裝批發(fā)市場，大力扶持河南本地服裝加工業(yè)，準(zhǔn)確的市場定位成就了今天錦榮商貿(mào)城的一片繁榮。”

　　而在一直都在關(guān)注廣州服裝專業(yè)市場發(fā)展變化的卜曉強(qiáng)看來，作為一個(gè)完善的、具有良好發(fā)展?jié)摿Φ姆b專業(yè)市場應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)：在市場選址方面，需要選擇適合專業(yè)市場的發(fā)展的區(qū)域，所選地理位置需具備擁有一定的消費(fèi)群體支撐和產(chǎn)業(yè)支撐；在經(jīng)營項(xiàng)目方面，本區(qū)域的市場之間應(yīng)注意差異化經(jīng)營，要避免同質(zhì)化競爭帶來的消極影響；在招商方面，市場場內(nèi)經(jīng)營商戶必須具有競爭優(yōu)勢和品牌支撐力度，市場在招商方面要有一定的準(zhǔn)入門檻，不能為了填滿市場盲目招商，以至于最后市場內(nèi)商家魚龍混雜；在市場管理方面，優(yōu)秀的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)和經(jīng)營理念是維系市場長期健康發(fā)展的有力保障。

　　“在中國，從來不缺大型的服裝專業(yè)市場，而服裝專業(yè)市場不僅僅為商戶提供批發(fā)場地,重要的是要幫助商戶提升盈利能力,幫助商家拓展紡織服裝專業(yè)市場供應(yīng)鏈。但是作為一個(gè)服裝專業(yè)市場，更應(yīng)該做到與時(shí)俱進(jìn)，打造自己的核心軟實(shí)力。以紅棉為例，多年來紅棉一方面實(shí)現(xiàn)了資源整合的最大化，另一方面又將創(chuàng)新的運(yùn)營規(guī)劃融入經(jīng)營理念，從而助推了廣州流花商圈的升級改造，為行業(yè)樹立了現(xiàn)代化、國際化的專業(yè)市場標(biāo)準(zhǔn)，成為專業(yè)市場中的標(biāo)桿。從市場運(yùn)用的角度來說，這也是保證一個(gè)服裝專業(yè)市場在規(guī)劃、調(diào)研、建設(shè)、招商之后保持持續(xù)發(fā)展動力的另一個(gè)重要因素。”卜曉強(qiáng)說。

　　與卜曉強(qiáng)不謀而合，王建勛的一番話也道出了一個(gè)在服裝專業(yè)市場打拼多年的資深人士的切身感受：“對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，準(zhǔn)確定位是經(jīng)營的基礎(chǔ)，從業(yè)態(tài)定位到品類定位，從商戶群體定位到消費(fèi)者客群定位，從大環(huán)境到小細(xì)節(jié)都要考慮。定位不準(zhǔn)就會導(dǎo)致人氣不旺，面臨著經(jīng)營難、招商難的問題。” 　　

    服裝專業(yè)市場需強(qiáng)大依托　　

　　服裝專業(yè)市場的成功運(yùn)營除了要有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作以外，要想長期發(fā)展就離不開當(dāng)?shù)氐姆b產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

　　在王建勛看來，上世紀(jì)80年代末、90年代初，鄭州市依靠河南當(dāng)?shù)氐募徔椃b產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢作為依托，逐步發(fā)展服裝批零市場，至今已形成火車站地區(qū)以錦榮商貿(mào)城為代表的10余家服裝批發(fā)市場密集的服裝商圈。服裝商圈繁榮需要規(guī)模化的集群式發(fā)展，自2002年錦榮商貿(mào)城投入運(yùn)營到如今經(jīng)過十年的發(fā)展，已成為中國中西部地區(qū)占地面積最大、河南著名、全國知名的專業(yè)服裝批發(fā)市場，并成為展示豫派服裝的重要窗口。產(chǎn)業(yè)的依托以及優(yōu)越的地理優(yōu)勢，成就了錦榮商貿(mào)城，同時(shí)也解決了中小服裝企業(yè)原料采購、生產(chǎn)加工、成品銷售、設(shè)計(jì)研發(fā)、品牌升級等一系列難題，還彌補(bǔ)了行業(yè)短板，完善了產(chǎn)業(yè)鏈，形成了錦榮特有的全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營模式。

　　在精于服裝專業(yè)市場管理運(yùn)作卜曉強(qiáng)來看，產(chǎn)業(yè)的依托只是一個(gè)服裝專業(yè)市場的一個(gè)方面，區(qū)域特色、相關(guān)主管機(jī)構(gòu)的因勢利導(dǎo)也是其中不可或缺的可依托因素。

　　“比如在廣州、株洲、合肥，這些地方是借助了便利的交通優(yōu)勢，同時(shí)，在具備良好專業(yè)市場運(yùn)營的要素基礎(chǔ)上有政府的強(qiáng)大支撐，有相關(guān)主管部門的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一引導(dǎo)，這在無形中提高了服裝專業(yè)市場的準(zhǔn)入門檻，讓市場得以有序、健康地發(fā)展。”卜曉強(qiáng)說。

　　在很多從事服裝專業(yè)市場的人士看來，專業(yè)市場的形成和發(fā)展，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)并不是其必要條件，市場首先是商品交易和貨物流通的場所，交通和物流發(fā)達(dá)程度才是決定其能否做大做強(qiáng)的關(guān)鍵，以廣州、杭州、鄭州為代表的服裝專業(yè)市場是在火車站周邊發(fā)展起來的，株洲也不例外，但株洲還有一條關(guān)鍵因素就是市場群有一個(gè)統(tǒng)一的管理方來管理，政府通過管委會來協(xié)調(diào)各市場之間的問題，營造了一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，避免了各自為政的現(xiàn)象和因此產(chǎn)生的盲目發(fā)展和資源浪費(fèi)等問題的出現(xiàn)。

　　毋庸諱言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)量過大，競爭非常激烈，加上商業(yè)功能的重復(fù)、業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，是現(xiàn)在很多市場紅火開業(yè)卻經(jīng)營慘淡的重要原因。市場必須對定位做重新調(diào)整，留得住商戶，吸引來客戶。在調(diào)整市場過程中，錯位經(jīng)營、資源互補(bǔ)也是商家最應(yīng)注重的問題。但從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的角度來講，商家應(yīng)更多地關(guān)注其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的發(fā)展。